南京市绿色保障房代表案例——花岗幸福城

本文以南京花岗幸福城为南京市绿色保障房代表性案例，分别从节地、节能、节水、节材、室内环境质量和运营管理等六个方面，对幸福城中二星级绿色建筑所采取的绿色技术措施做了详细的介绍，并作了经济性分析，为南京市绿色保障房的发展提供一定的参考。

图1 南京花岗幸福城居住区鸟瞰图

0、引言

保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租房、经济适用房和安置房构成。1998年我国确立了以经济适用房为主的多层次住房供应政策，开始建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系。江苏省在保障房建设方面，一直紧跟国家战略脚步。江苏省出台的《关于加快保障性安居工程建设的意见》规定，从2011年起，各地新建的廉租房、公共租赁房一律按成品房标准建设，并按国家和江苏省居住建筑节能标准设计建造，鼓励并引导保障房创建绿色建筑。

南京作为江苏省省会，是经济与政治的中心，在保障房项目建设方面也一直承担着较为重要的责任，并扮演着先行者、领航员的角色。2010年南京市政府在南京周边选择了丁家庄、岱山、上坊、花岗这四大组团建设保障房，总共可以提供包括廉租房、公租房、经济适用房、中低价商品房等在内的各种保障房8万余套。南京市保障房建设指挥部2011年针对保障房绿色建筑工作专门发文《关于南京市统筹建设保障房项目申报绿色建筑认证的通知》宁保指办（2011）22号文和《关于南京市统筹建设保障房项目申报绿色建筑认证委托评估咨询事宜的通知》宁保指办（2011）76号文，要求我市统筹建设的保障房住宅项目均应认真对照《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006，通过优化设计，在不额外增加工程造价的前提下确保项目内每个住宅组团满足国家一星绿色建筑标准，打造“四节一环保”的保障房住宅小区。对于部分组团内因设计住宅全装修、太阳能热水系统、装配式混凝土预制构件等绿色建筑评价优选项而能够争创二星、三星绿色建筑的，建设单位可拟定方案，经保障房指挥部同意后，在适当增加工程造价的情况下，争创国家二星、三星绿色建筑。

1、项目概况

南京花岗幸福城居住区位于栖霞区马群街道西花岗，北临土城头历史文物保护区，南面为运粮河风光带，在麒麟门和沧波门中间，位于紫金山脉绿轴走廊，周边环境优美，交通便利。目总用地629576 平方米，其中市政道路119822平方米、城市绿化77668平方米、建设用项地432085 平方米。项目总建筑面积有120多万平方米，以18至27层的高层住宅为主，主要用于政府的拆迁安置房、公共租赁房和廉租房。项目配套建设社区文化体育中心、大型商业中心、两条商业街、医院、学校、老年公寓等。其中，将建设一所中学、两所小学和两所幼儿园。距离幸福城居住区主要出入口较近有3个公交站点，5条公交线路，交通设施完善。幸福城居住区鸟瞰图如图1所示，图中红线范围内的11栋住宅为二星级绿色建筑。

南京安居保障房建设作为幸福城的开发建设单位，南京栖霞建设作为代建单位，共同致力于将幸福城打造成配套齐全环境优美的南京乃至全国的保障房标杆项目，先后邀请了东南大学、同济大学、华中科技大学的专家教授对该项目的规划设计进行优化，帮助制定项目总控管理纲要、管理办法、价值工程应用体系及相应的信息平台。还邀请上海世联地产对该项目的商业部分进行了专项策划，以更好地解决幸福城项目商业部分的销售、招商，及后期的运营与管理。

幸福城居住区通过街坊里弄式的布局，营造出中国传统的熟人社区人居文化，通过社区中心、商业街组团延展以及自助式物业，使更多保障房居民就近就业，实现居住区的自治与自我循环。建成后，幸福城居住区能容纳1.2万户、近4万人居住，为人们创建了“面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质优，离城不近配套齐”的温馨家园，成为南京城东的地标性建筑群及国内领先、国际一流的保障房社区。

2、绿色措施

幸福城住区结合项目自身情况及绿色建筑相关标准规范要求，从节地、节能、节水、节材、室内环境质量和运营管理六个方面，进行了较好的规划、设计及建设、管理，具体实施步骤如图2所示。 图1红线范围内的11栋高层住宅建筑，已于2012年获得了国家二星级绿色建筑认证。此二星项目，总建筑面积为225732.56 m 2 ，总户数为2994户；其中的6栋是高度为55.1m的17层住宅，5栋是高度为80.3m的26层住宅；建筑均为钢筋混凝土框架剪力墙结构。

 

2. 1 节地与室外环境

（1）室外环境

幸福城居住区住宅建筑朝向以南向为主，项目建筑布局进行了优化，保证室外良好的日照环境和风环境，住区风环境有利于冬季室外行走舒适及过渡季、夏季的自然通风。

建筑围护结构具有良好的隔声性能，小区周边种植高大乔木，有效减轻了道路交通噪声对项目居住区声环境带来的不利影响。

小区内景观植物配植以乡土植物为主，采用乔、灌、草结合的复层绿化，绿化率为41.5%，人均公共绿地面积为1.16m2。

住区配套公共服务设施，是满足居民基本的物质与精神生活所需的设施，也是保证居民居住生活品质不可缺少的重要组成部分。幸福城在规划初期已经对配套公共设施及公共交通网络作了良好的设计（如项目概况所介绍），以确保住区公建设施完善、交通便利。

住区室外透水地面主要由绿地和缕空率大于40%的植草砖组成，透水地面面积比达到62.91%。另外，本项目还在小区道路和广场设计铺装部分透水砖、透水水泥以及透水沥青，以增强地面透水能力，降低热岛效应，调节微小气候，增加场地雨水与地下水涵养，强化地下渗透能力。

（2）地下空间利用

开发利用地下空间，是城市节约用地的主要措施之一。幸福城中的二星级绿色建筑合理开发利用了地下空间，作为车库、雨水机房等设备用房。地下建筑面积为34534.56m 2 ，地下建筑面积与建筑占地面积之比为1.08：1。

2. 2 节能与能源利用

（1）建筑节能设计

本项目执行50%的节能设计标准，建筑各部分围护结构均采用了节能保温措施，如屋面采用复合发泡水泥板外保温，外墙采用复合聚氨酯发泡保温板外保温，外窗采用塑料型材单框中空玻璃窗(5+12A+5)等。

（2）节能高效照明

照明灯具选用高效高功率因数荧光灯或节能灯，功率因数不小于0.9。楼梯间、走廊、门厅采用节能灯，并配用高性能L级电子镇流器或节能型电感镇流器，采用的镇流器符合国家能效标准，开敞式灯具效率不低于75%，光源显色指数为80。楼梯间采用节能自熄开关控制，火警时自动点亮。

（3）太阳能热水系统

申报二星级的11栋建筑在每栋楼每户安装80L阳台壁挂式太阳能热水器，如图3所示。

太阳能作为小区居民24小时生活热水的主要热源，当太阳能光照不足时以电加热辅助加热。可再生能源的使用覆盖了全部住户，采用太阳能供热水的住户比例达到100%，即可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例大于20%。

2. 3 节水与水资源利用

水是生命之源，是人类赖以生存的最珍贵的资源。由于近代世界人口急剧膨胀，全世界耗水量在20世纪增加了6倍，加之工业化现代化对生态环境带来的负面影响，水的污染严重，地球上的水资源日益紧缺。幸福城住区在采取有效节水措施的同时，还增加了雨水回用系统。

（1）节水措施

卫生间及厨房安装洁具均采用节水型器具，所采用的器具经“中国质量认证中心”检验，获得节水产品认证证书。考虑雨水收集利用以及室内节水器具的应用，节水率可达到9.4%。

（2）雨水回用技术

幸福城在规划初期即考虑了住区内的雨水回用，对住区部分屋面、道路及绿地的雨水进行回收利用，雨水处理系统设置于住区西南侧地下，雨水收集池如图4所示。收集的雨水经初期弃流-蓄水池-混凝剂-石英砂过-消毒剂-清水池-增压回用，工艺流程如图5所示。处理后的雨水由机房内水泵提升供给室外绿化浇灌用水及道路广场冲洗用水。

幸福城住区内收集的雨水量为104602.3m 3 /a，雨水利用量为27253.3m 3 /a，经过平衡分析，全年大部分时间的雨水可收集量均大于雨水利用量，雨水利用系统基本能够满足小区绿化浇灌用水及道路广场冲洗用水的水量要求。调节池按照全区用水量设计，有效容积为1200 m 3 。非传统水源利用率达到5.42%。

2. 4 节材与材料资源利用

（1）造型和用材

建筑造型简约、外立面简洁大方，女儿墙高度为1.4m，外墙采用了少量装饰线条，装饰性构件造价仅占工程总造价的0.47%。

项目全部采用预拌混凝土和预拌砂浆。项目采用的可再循环材料包括了钢材、木材、铝合金型材、石膏制品、玻璃。建筑主体结构采用HRB400级高强钢筋，高强度钢作为主筋的比例为81.66%。

（2）土建与装修一体化

幸福城住区中的二星级绿色建筑（45、55平方米户型），全部进行了土建与装修一体化设计，并采用多种成套化的装修设计方案，减少了二次装修造成的破坏及材料浪费。

2. 5 室内环境质量

（1）日照模拟

本项目采用天正日照分析软件Tsun7.5版本进行计算。经过分析，所有住户均满足住宅至少有一个卧室或起居室（厅）大寒日日照累计不低于2小时，符合《城市居住区规划设计规范》GB50180中住宅建筑日照标准的规定。

（2）户型优化

建筑朝向以南向为主，合理设计窗墙面积比，建筑物前后间距最小为47.43m。经过户型方案大赛，结合计算机进行室内采光和通风模拟，进行户型优化，选择最合理的户型。每套住宅均有1个卫生间设有外窗，当1套住宅设有2个及2个以上卫生间时，至少有1个卫生间设有外窗。另外，项目所有户型均合理设置外窗位置与面积，尽量做到明厅、明室、明厨、明卫，保证优良的通风与采光条件；室外长走廊的设计充分利用了自然光，为居民住户营造明亮舒适的入户环境，如图7所示。

项目还利用Fluent软件对各户型室内自然通风情况进行模拟分析，其中一个单元的模拟结果如图8所示。从图8中可以看出，E户型厨房区域的气流相对较弱，F户型餐厅区域的气流相对较弱，部分通风口附近区域的气流相对较强，室内大部分区域的气流相对均匀，室内整体通风效果较好。通过对各户型的流场和风速分析，以及室内自然通风换气次数的计算，各户型主要功能房间通风开口面积与地板面积比适中，各户型主要功能房间的换气次数均在次两次/h以上，满足《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2006的规定。

（2）可调节外遮阳

建筑的东、西、南向均采用了可调卷帘外遮阳，如图9所示，遮阳卷帘可通过室内的手拉链条调节。可调节外遮阳在夏季起到了遮阳的作用，用户可自由控制遮阳开度，同时，在冬季夜间还能起到一定的保温效果。

2. 6运营管理

（1）分户计量与收费

幸福城住宅建筑以户为单位安装水表、电表和燃气表，实行分户计量与收费，且表具设置齐全。

（2）智能化系统

居住区建立了完善的智能化系统，如楼宇可视对讲系统、闭路电视系统、停车场管理系统、周界防范系统、物业管理系统、信息网络系统等，如图10所示。方便了居民生活、保证了居民安全的生活环境。

南京市保障房片区项目智能化系统有两大特点，特点一：门禁系统是由南京安居保障房建设与中国电信合作实施，原理是利用电信公司固定电话网络系统实现单元门禁系统，即访客利用单元门主机拨号直接与住户电话机相通以实现进出选择，无须再敷设管线，节约投资费用。同时，门禁系统所有数据信息统一集中存储，居民进出单元信息后场平台实时监控，后续也会利用该物联网技术，提升拓展信息化业务。特点二：将各个地块内智能化系统中视频监控数据有效与片区派出所道路治安监控系统网络相连，形成信息互通、实时监控，提高治安工作及案件侦破效率。

3、创新点

结合保障房的自身特点，因地制宜地选择经济适用、简单易行的绿色化技术，最大限度地提高绿色保障房建设的性价比。

根据保障房组团片区大，中低收入人员较多的特点，特别强调了项目公建配套设施的完善，以及公交系统的合理规划，满足居民的生活基本需求与出行方便。

根据保障房中廉租房、公租房等小户型较多的特点，针对小户型自然通风、自然采光出现的问题，采用计算机模拟，优化单体建筑设计，并通过户型方案大赛，进行户型优化，选择最合理的户型。

根据保障房后期维护难度大的特点，选用性价比高、运营维护方便的设备；选用耐候性强、易维护的本土植物。在用材方面，保障房项目统一进行材料比选、大宗选购，节约、环保用材。

门禁系统复合利用了固定电话网络系统，大大降低了门禁系统的保修率及维保成本。住区监控系统与派出所治安监控系统的网络相连，增强了居民居住安全感。

4、经济性分析

4. 1 增量成本情况

本项目为实现绿色建筑而增加的初投资成本如表1所示。

表1 幸福城二星级绿色建筑增量成本

4. 2 经济性分析

（1）雨水回用工程

经过对运营耗电以及人工费的计算，使用非传统水源与使用自来水相比较，每立方米的水可节约3元的成本，每年可利用雨水量为27253.3m 3 /a，则每年可节约成本8.18万元。雨水处理系统工程总投资为75万元，投资回收期约需9.17年。

（2）节水器具

节水器具节约水量为80133.26m 3 /a，年节约水费22.44万，则投资回收期为6.67年。

（3）节能灯具

平均1套系统每年约节约70度电，共2000套系统，每年节约14万度电，每年节约电费约11.2万，则投资回收期为0.71年。

（4）太阳能热水系统

本项目总集热器面积4438.4 m 2 ，总投资约898.2万元。太阳能光热系统寿命期内年节能量为224.71 万kWh，节省费用125.84万元/a，投资回收期7.14年。

（5）外遮阳系统

相关研究表明夏热冬冷地区活动外遮阳的节能贡献率约为15％，幸福城住区中的二星级绿色建筑节能量为4617827.04kWh/a，活动外遮阳节能量为692674.1 kWh/a，则每年节约电费38.79万元，投资回收期为7.73年

（6）经济性总分析

项目总增量成本为1430.90万元，年节约费用为206.45万元，投资回收期为6.93年。

5、结语

创建绿色保障房，符合国家战略要求，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。作为一头连着民生，一头连着发展的工作，即是改善民生的重要举措，也是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径，并推动着房地产市场向健康的方向发展。大力推进绿色保障房建设，是保障房自身特色的需要，也是社会和谐发展与可持续发展的需要。本文以绿色建筑评价标准为基础、结合南京保障房自身特色，围绕“四节一环保”的理念，以南京花岗幸福城居住区为案例，对其中的二星级绿色建筑所采取的绿色技术措施做了详细的介绍，并作了相应的经济性分析，为南京市绿色保障房的发展提供了一定的参考。